Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi? yazımız, yeni ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuki durumu, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları çerçevesinde detaylı olarak ele alınarak bu konudaki soru işaretlerini ortadan kaldırmayı hedeflemektedir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı, kira artışı ve ihtarname örneği gibi konulara değinerek hem kiracılar hem de ev sahipleri için aydınlatıcı bilgiler sunacaktır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusu, kira hukuku alanında sıkça karşılaşılan ve tartışılan bir konudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili maddelerine ve Yargıtay içtihatlarına göre yeni malik, belirli şartlar altında kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için hem yasal prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi hem de ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi
TBK m. 351 yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesinin belirli koşulların varlığı halinde gerçekleşebileceğini düzenlemektedir. Ancak bu tahliye hakkı, yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacına dayanmalıdır. Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bir bildirim (ihtarname) göndererek, konutu kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının ihtiyacı için kullanacağını bildirmek zorundadır. Yargıtay kararları da bu konuda istikrarlı bir şekilde, kiracının bu sürede bilgilendirilmemesi durumunda yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi talebinin reddedileceğini vurgulamaktadır (Yargıtay 6. HD., 2012/814 E., 2012/4701 K.).
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarır?
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi, bir dizi hukuki işlemin gerçekleştirilmesine bağlıdır. İlk olarak, taşınmazın satın alınmasını takiben bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarname, kiracının konutu boşaltması gerektiğine dair net bir bildirim içermelidir.
Yeni malikin kiracıyı çıkarması için kiracının, ihtarname tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde konutu boşaltması gerekmektedir. Bu süre sonunda kiracı hala konutta oturmaya devam ederse yeni malikin tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Mahkeme, tahliye talebini değerlendirirken ihtiyacın gerçek ve sürekli olup olmadığını incelemektedir. Yargıtay da bu konuda verdiği kararlarda ihtiyacın sadece geçici veya yapay sebeplerle ileri sürülmesi durumunda tahliye talebinin reddedileceğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD., 2005/8261 E., 2005/9755 K.).
İnceleyebilirsiniz: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
İçinde Kiracı Olan Evi Satın Almak
İçinde kiracı olan bir evi satın almak, Türk Borçlar Kanunu’na göre, mevcut kira sözleşmesinin yeni malik tarafından devralınması anlamına gelmektedir (TBK m. 310). Bu durumda kiracı ile yapılan kira sözleşmesi, yeni malikle aynı şartlarla devam edecektir. Yeni malik, konutu satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracının tahliyesi için kendisinin veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının konut ihtiyacı olduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir (TBK m. 351). Bu bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi süresi boyunca kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle içinde kiracı olan bir evi satın almak, kira hukuku bakımından mülk sahibine belirli yükümlülükler atfetmektedir.
Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor
Yeni ev sahibi olarak taşınmazı satın aldıktan sonra kiracının çıkmaması sık karşılaşılan bir durumdur. Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusu bu noktada önem kazanır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli prosedürleri takip etmesi gerekir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtarname göndererek, konutu kendi ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir yakınının ihtiyacı için kullanacağını belirtmelidir. Bu ihtarnameye rağmen kiracı, verilen 6 aylık süre sonunda konutu boşaltmazsa, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusuna yasal çerçevede cevap vererek, tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu süreçte hukuki destek almak, hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
Yeni Ev Sahibi Kiraya Zam Yapabilir Mi?
Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi sorusu, taşınmazın satışı sonrası kiracıların en çok merak ettiği konulardan biridir. Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kira sözleşmesindeki şartlara ve TÜFE oranlarına bağlı kalarak kira artışı yapabilir. Ancak yeni malik taşınmazı satın almış olsa bile, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur ve bu sözleşmenin süresi boyunca yeni malik kira artışını sadece kanuni sınırlar içinde gerçekleştirebilir.
6098 sayılı TBK m. 344 uyarınca kira bedelindeki artışın, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçemeyeceği düzenleme altına alınmıştır. Bu düzenleme, hem kiracının korunmasını sağlamakta hem de malikin mülkünü değerine uygun bir şekilde kiraya vermesini güvence altına almaktadır. Yargıtay da kira artışında, sözleşme hükümlerine ve kanuni sınırlamalara uyulması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD., 2013/4985 E., 2013/2188 K.).
İnceleyebilirsiniz: Kira Artış Oranı Hesaplama
Yeni Ev Sahibi İhtarname Örneği
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için kanunen zorunlu olan adımlardan ilki, kiracıya gönderilecek yazılı bir ihtarnamedir. Bu ihtarnamede yeni malik, konutun kendi kullanımına veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kullanımına ihtiyaç duyduğunu belirterek kiracının evi tahliye etmesini talep etmelidir. Yeni ev sahibi ihtarname örneği, aşağıda belirtilen format doğrultusunda düzenlenmeli ve tebligat tarihinden itibaren kiracıya 6 aylık süre tanınmalıdır. İhtarnamede açık ve net ifadeler kullanılarak taşınmazın adresi, malik değişikliği tarihi, konut ihtiyacı gerekçesi gibi detaylar yer almalıdır.
İHTARNAME
İHTAR EDEN: (Ev sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi)
VEKİLİ: (Avukatın adı, soyadı, sicil numarası ve adresi)
MUHATAP: (Kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi)
KONU: Kiralanan taşınmazın, malik değişikliği nedeniyle yeni malik tarafından konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliyesi talebine ilişkindir.
AÇIKLAMALAR:
1-) (Taşınmazın tam adresi) adresinde bulunan konut (Taşınmazın alım tarihi) tarihinde, tarafımda satın almış olup bu taşınmazın mülkiyeti el değiştirmiştir. Kiracı olarak, bu adreste tarafınızca (Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi) tarihinden itibaren oturulmakta ve kira sözleşmesi gereği aylık (Mevcut kira bedeli) TL kira bedeli ödenmektedir.
2-) Malik değişikliğinin ardından, ben ve ailemin konut ihtiyacı doğmuş olup söz konusu taşınmazın ben ve ailem tarafından konut olarak kullanılması zaruri hale gelmiştir. Bu nedenle, kiracısı olduğunuz taşınmazın tahliyesi talep tarafımca edilmektedir.
3-) İşbu ihtarname ile, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 gereğince, tarafınıza yapılan bu ihtarın tebliğ tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmeniz gerekmektedir. Aksi takdirde, tarafınıza tahliye davası açarak yasal yollara başvurulacak, tahliye edilmediği takdirde bu süreçte oluşacak tüm yargılama giderleri, vekâlet ücretleri ve diğer zararlardan tarafınız sorumlu tutulacaktır.
4-) Kiralanan taşınmazın belirtilen süre zarfında boşaltılması hususunda gereğini bilgilerinize sunar, tahliye edilmemesi durumunda mahkeme yoluna başvurulacağını ihtaren bildiririz.
SAYIN NOTER, Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini, diğer nüshasının ise tarafınızca saklanmasını talep ederim.
…/…/…İHTAR EDEN
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi Durumunda Tazminat Hakkı
Yeni ev sahibinin kiracı tahliyesi halinde, kiracının tazminat talep edebileceği durumlar da bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açıp kiracıyı çıkardıktan sonra taşınmazı 3 yıl boyunca başka kimseye kiralayamaz. Eğer bu süre zarfında taşınmaz kiraya verilirse, tahliye edilen kiracının ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğacaktır. Bu tazminat tutarı, kiracının sözleşmenin son yılında ödediği toplam kira bedelinden az olmayacaktır. Ancak, bu üç yıllık süre içerisinde haklı bir sebep oluşması ya da tahliye edilen kiracı ile yeniden kira sözleşmesi yapılması durumunda bu kural geçerli olmaz.
Sonuç
Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararlarına göre mümkündür. Ancak bu tahliye hakkı belirli şartlara bağlıdır. Yeni malikin konut ihtiyacı varsa ve bunu kanuni süreler içinde kiracıya bildirmişse kiracıyı çıkarma hakkına sahiptir. Ayrıca kira artışı konusunda yeni malik, mevcut kira sözleşmesi ve TÜFE oranına bağlı kalmak zorundadır.
Kiracı ve malik arasındaki hukuki ilişkiler oldukça detaylı ve karmaşık olabilir. Bu nedenle, haklarınızı korumak ve doğru adımları atmak adına hukuki desteğe başvurmak yararınıza olacaktır. Özellikle tahliye süreçlerinde veya kira artışlarında alanında uzman bir Ankara kira avukatı ile görüşerek profesyonel yardım alınmalıdır.
Bu yazımızda sizler için Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? sorusuna değindik. Paylaşmış olduğumuz bilgiler yalnızca hukuki ihtilafın anlaşılır olmasını amaçlamakta olup herhangi bir hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hukuki işlerinizde detaylı bilgi edinmek için uzman bir Ankara avukattan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar.
