İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi sonucunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme hakkını doğuran bir hukuki süreçtir. Bu durum, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Bu madde hükmü uyarınca, kiraya veren kiracının kira bedelini ödemediği durumda iki ayrı ihtar göndermeli ve ihtarların farklı aylara ait olması gerekmektedir. İhtarların noter aracılığıyla ya da kanunda öngörülen geçerli yollarla yapılması şarttır. Ayrıca kiraya veren, bu ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasını açmazsa, bu hakkını kaybedecektir.
Ancak, kiraya veren, dava açma süresinin uzatılması için TBK m. 353 uyarınca, dava açacağını bir yıllık süre dolmadan kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir yıl daha uzatılabilir.
İnceleyebilirsiniz: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kiraya veren kira süresinin sonunda veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilmektedir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi için başvurduğu yollardan biridir ve kanunda belirtilen koşulların oluşması durumunda mümkün hale gelir.
Bu tür bir tahliye davasının açılabilmesi için kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve kiraya verenin iki haklı ihtar çekmiş olması gerekmektedir. Ancak bu ihtarların kanuna uygun bir şekilde yapılması önemlidir; aksi halde tahliye davası açma hakkı doğmayacaktır.
İnceleyebilirsiniz: Kira Artış Oranı Hesaplama
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedellerini zamanında ödememesi ve kiraya verenin bu durumu yazılı ihtarlarla bildirmesine rağmen sorunun çözülmemesi halinde açılabilmektedir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi zorunludur. Bu şartlar, hem ihtarların şekli ve içeriği hem de dava açma süresi gibi çeşitli unsurları kapsamaktadır.
İki Haklı İhtarın Yapılması
En temelinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için kiraya verenin kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuş olması gerekir. Bu ihtarların yazılı şekilde yapılması ve kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtarın haklı sayılabilmesi için kira bedelinin muaccel hale gelmiş olması, yani ödenme vadesinin geçmiş olması gerekir. Muacceliyetten önce yapılan ihtarlar haklı sayılmayacaktır.
İhtarın Tebliği
İhtarın kiracıya tebliğ edilmesi, hukuki sürecin önemli bir parçasıdır. Kiracıya ulaştırılmayan ihtarlar geçersiz sayılacak ve tahliye davası açma imkanı ortadan kalkacaktır. İhtarın noter kanalıyla, telgrafla, mektupla ya da güvenli elektronik imza ile gönderilmesi gerekir. Bu açıdan ihtar çekildikten sonra muhataba ulaşıp ulaşmadığı noter kanalıyla takip edilmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi
İhtarların yapıldığı tarihlerde kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemiş olması gerekmektedir. İki haklı ihtarın oluşabilmesi için her iki ihtarın da farklı aylara ait olması şarttır. Aynı ay içinde yapılan iki ayrı ihtar, iki haklı ihtar olarak kabul edilmez. Diğer bir anlatımla kiracının, kira ödeme yükümlülüğünü birden fazla kez ihlal etmesi gerekmektedir.
Bir Yıl İçinde İki Haklı İhtar
Kiracının kira sözleşmesi süresi içinde veya bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödememesi ve iki haklı ihtar alması gerekmektedir. Yargıtay kararlarına göre, bir kira yılı içinde yapılacak iki ihtarın ayrı aylara ait olması zorunludur. Uygulamada sıkça karşılaşılan hatalardan biri, kiracıya yapılacak ihtarların birbirini takip eden aylara ait olması gerektiği yanılgısıdır. Oysa, bu durum zorunlu değildir. İlgili kanun maddesine göre, bir kira yılı içinde farklı herhangi iki aya ait kira bedellerinin ödenmemesi durumunda gönderilecek ihtarlar, iki haklı ihtarın oluşması için yeterli olacaktır.
Tahliye Davası Açma Süresi
Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir; bir ay geçtikten sonra iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma hakkı ortadan kalkacaktır. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, bu bir aylık süre içinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı daha uzatılmaktadır.
İnceleyebilirsiniz: Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
Kiraya verenin kiracıya ihtar göndermesi, tahliye sürecinin önemli adımlarından birisidir. İhtarname, yazılı olarak yapılmalı ve aşağıdaki gibi düzenlenmelidir:
İHTARNAME
KEŞİDECİ : (T.C. Kimlik Numarası) Adres:
MUHATAP : (T.C. Kimlik Numarası) Adres:
TALEP KONUSU : Kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve alacak davası açılacağına dair ihtardır.
AÇIKLAMALAR :
1-) Yukarıda belirtilen tarafınıza ait açık adresinizde, ../../…. tarihli kira sözleşmesi gereğince, aylık ……………..TL kira bedeli ile kiracı olarak oturmaktasınız.
2-) Sözleşme gereğince her ayın 1 ile 5’i arasında Bankaya yatırılması gereken kira bedellerinden ……………. ayı ve ……………. ayı kira bedellerini toplamda ……………..TL tutarındaki borcunuzu bugüne kadar yatırmadığınız tarafımca tespit edilmiştir.
3-) Tarafınıza daha önce ../../…. tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarname ile … ayı kira bedelini ödemediğiniz için ilk haklı ihtar gönderilmiş olup, kira borcunuzu bu ihtardan sonra da ödememiş bulunmaktasınız.
4-) İkinci olarak ../../…. tarihli ve … yevmiye numaralı ihtarname ile …………… ayı kira bedelini de ödemediğiniz için ikinci haklı ihtar tarafınıza gönderilmiştir.
5-) Bu iki haklı ihtara rağmen kira borcunuzu bugüne kadar ödememiş olmanız sebebiyle, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kira sözleşmenizi feshetmek ve tahliye talep etmek zorunda kaldığımı bildiririm.SONUÇ VE TALEP :
Tarafınıza iş bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren kira borçlarınızı 30 (Otuz) gün içinde ödemeniz gerekmektedir. Ödenmediği takdirde, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve kira alacaklarınızın tahsili amacıyla yasal yollara başvurulacak, alacak ve tahliye davası açılacak olup, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.KEŞİDECİ
(İmza)SAYIN NOTER,
Üç nüshadan ibaret iş bu ihtarnamenin bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir suretinin tarafıma verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını saygılarımla talep ederim. …/…/…KEŞİDECİ
(İmza)
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için belirli bir dilekçe formatına uyulması gerekmektedir. Dilekçe, kiraya verenin haklarını net bir şekilde ifade etmeli ve yasal süreçlere uygun olarak hazırlanmalıdır. Aşağıda bulunan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası dilekçe örneğini içerisinde bulunduğunuz somut duruma göre uyarlayarak dava açabilirsiniz.
…. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : İsim-Soyisim, T.C. Kimlik Numarası, Adres
DAVALI : İsim-Soyisim, T.C. Kimlik Numarası, Adres
KONU : İki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebi.AÇIKLAMALAR :
1-) Davalı kiracı, tarafıma ait olan … ili, … ilçesi, … Mahallesi … Sokak … numaralı adreste bulunan taşınmazı, …/…/… tarihli kira sözleşmesi ile kiralamıştır. Kira sözleşmesi gereğince aylık kira bedeli … Türk Lirası olup, her ayın … tarihinde ödenmesi kararlaştırılmıştır.
2-) Kiracı başlangıçta kira ödemelerini düzenli olarak yerine getirmişse de sonradan kira bedellerini zamanında ödememeye başlamıştır. Kiracının, … ve … aylarına ait kira bedelini ödememesi üzerine, tarafıma ait … Noterliği tarafından …/…/… tarih ve … yevmiye numarası ile ilk ihtarname gönderilmiş ve kira bedelinin ödenmesi talep edilmiştir. Ancak kiracı, bu ihtarnameye rağmen kira borcunu ödememiştir.
3-) Kiracının kira bedelini ödemediği diğer aylar olan … ve … ayları için ikinci bir ihtarname … Noterliği tarafından …/…/… tarih ve … yevmiye numarası ile gönderilmiştir. Bu ihtarnamede, kira bedellerinin ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı kiracıya bildirilmiştir. Ancak bu ikinci ihtarnameye de rağmen kiracı, kira bedellerini ödememiş ve taşınmazı tahliye etmemiştir.
4-) İki haklı ihtar nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi uyarınca tahliye talep etmekteyim. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de kiracının iki haklı ihtara rağmen kira bedellerini ödememesi, tahliye davasının kabulü için yeterli bir sebep sayılmıştır. (Yargıtay 6. HD, E. 2013/10338, K. 2018/12808).
5-) Söz konusu ihtarların tebliğ tarihinden itibaren 1 aylık yasal süre içinde bu tahliye davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.HUKUKİ DELİLLER :
- Kira Sözleşmesi
- … Noterliği’nin …/…/… tarih ve … yevmiye numaralı ilk ihtarnamesi
- … Noterliği’nin …/…/… tarih ve … yevmiye numaralı ikinci ihtarnamesi
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararları
- İlgili belgeler ve sair hukuki deliller
HUKUKİ SEBEPLER :
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddeleri ve sair ilgili mevzuat.
SONUÇ VE TALEP :
Yukarıda açıklanan sebeplerle, kira bedelini ödemeyen davalı kiracının iki haklı ihtar nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesi uyarınca taşınmazdan tahliyesine, tahliye davasına konu olan toplam … Türk Lirası kira bedelinin davalıdan tahsil edilerek tarafıma verilmesine, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. (…../…../…)
İSİM-SOYİSİM
İMZA
Yargıtay Kararları Işığında İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Yargıtayın kira davalarına bakan 6. Hukuk Dairesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına yönelik birçok farklı karara imza atmıştır. Özellikle Yargıtay kararları ihtar meselesi üzerinde sıkça durmuş ve ihtarların hangi koşullarda haklı sayılacağına dair yerleşik bir içtihat oluşturmaya çalışmıştır. Örneğin bir Yargıtay kararında kiraya verenin, kira bedelinin ödenmemesinden kaynaklı olarak çekilen iki ayrı ihtarın haklı olduğuna karar vermiş ve kiracının tahliyesi yönünde hüküm kurulmuştur. Bu açıdan yukarıda değinmiş olduğunuz birbirini takip eden aylarda ihtar çekilme yanılgısına bu kararıyla son vermiştir. Başka bir Yargıtay kararında ise ihtarların aynı aya ait olması durumunda, iki haklı ihtarın oluşmayacağı belirtilmiş ve bu tür durumlarda tahliye davasının reddedilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Sonuç
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiracının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda başvurduğu yasal bir yoldur. Bu sürecin başarılı bir şekilde işlemesi için ihtarların kanuna uygun olarak yapılması, tebliğ edilmesi ve kira bedellerinin ödenmemesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ve Yargıtay içtihatları bu konuda detaylı hükümler içermektedir. Tahliye davası açmak için belirlenen süreler ve prosedürler de dikkatle takip edilmelidir. Sürecin hukuki detaylarında Ankara kira avukatı desteği, hak kaybını önlemek adına önemlidir.
Bu yazımızda sizler için İki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkında bilgilere değindik. Paylaşmış olduğumuz bilgiler yalnızca hukuki ihtilafın anlaşılır olmasını amaçlamakta olup herhangi bir hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hukuki işlerinizde detaylı bilgi edinmek için uzman bir Ankara avukattan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
İlginizi çekebileceğini düşündüğümüz diğer başlıklar.
